Entenda como funciona a emissão de cotas de fundos imobiliários e descubra se vale a pena participar dessa oportunidade de investimento
Investir em fundos imobiliários (FIIs) tem se tornado cada vez mais comum entre os brasileiros. Além dos rendimentos mensais, esses fundos oferecem uma forma prática de investir em imóveis. Contudo, muitos investidores ainda não compreendem o que é uma emissão de cotas de fundos imobiliários, tampouco sabem como ela funciona ou se vale a pena participar.
Neste artigo completo, você vai entender tudo sobre o processo de emissão de cotas de FIIs. Vamos explicar desde os motivos que levam à emissão até como avaliar se a participação faz sentido para o seu portfólio. Continue lendo para aprender mais sobre esse tema essencial no universo dos investimentos.
Neste artigo, você verá:
- O que é emissão de cotas de fundos imobiliários?
- Por que os FIIs realizam emissões de cotas?
- Como funciona a emissão inicial de cotas?
- O que acontece na emissão subsequente de cotas?
- Quais são as fases da emissão de cotas?
- Como participar de uma emissão de cotas de FIIs?
- Vale a pena participar de uma emissão de cotas?
- Conclusão
Vamos agora explorar cada um desses pontos em detalhes.
O que é emissão de cotas de fundos imobiliários?
A emissão de cotas de fundos imobiliários é o processo pelo qual um FII aumenta a quantidade de cotas disponíveis no mercado. Isso acontece para que o fundo possa captar novos recursos.
Esses recursos são usados para diversos objetivos. Por exemplo, o fundo pode adquirir novos imóveis, realizar reformas ou até pagar dívidas existentes.
Essa prática também pode ser vista como uma forma de expandir o portfólio do fundo. Com isso, o fundo tende a gerar mais receita e, possivelmente, distribuir mais rendimentos aos cotistas.
Imagine um fundo que já possui três imóveis e deseja comprar um quarto. Em vez de pegar um empréstimo, o fundo realiza uma nova emissão de cotas para levantar o valor necessário.
Assim, investidores atuais e novos podem participar e contribuir com recursos. Em troca, passam a receber rendimentos proporcionais à nova participação.
Por que os FIIs realizam emissões de cotas?
Existem vários motivos pelos quais os fundos imobiliários fazem emissões de cotas. O principal deles é a necessidade de capital para novos investimentos.
Com a emissão, o fundo consegue comprar novos imóveis. Além disso, pode financiar reformas ou manutenções necessárias em propriedades já existentes.
Outro motivo comum é a gestão do caixa do fundo. Às vezes, há despesas previstas que exigem recursos adicionais.
Em alguns casos, a emissão também serve para diversificar o portfólio. Dessa forma, o fundo reduz riscos e melhora o potencial de retorno para os investidores.
Como funciona a emissão inicial de cotas?
A emissão inicial de cotas ocorre no lançamento de um novo fundo imobiliário. Esse processo é conhecido como IPO (Initial Public Offering).
Durante o IPO, o fundo disponibiliza suas primeiras cotas ao mercado. Investidores interessados podem adquirir essas cotas e, assim, tornam-se cotistas.
Essa fase é essencial para a formação do patrimônio inicial do fundo. A partir dos recursos captados, o fundo adquire os primeiros ativos imobiliários.
Após o IPO, o fundo pode realizar novas emissões. Estas são chamadas de follow-on ou ofertas subsequentes.
Tipos de ofertas: pública e restrita
A emissão de cotas de fundos imobiliários pode ocorrer por meio de duas modalidades: oferta pública e oferta restrita.
A oferta pública é amplamente divulgada. Qualquer investidor pode participar. Nesse caso, o fundo segue regras específicas da CVM e disponibiliza um prospecto com detalhes sobre a emissão.
Já a oferta restrita é limitada a investidores qualificados. São pessoas físicas ou jurídicas com experiência e patrimônio financeiro relevante. Nessa modalidade, não há obrigatoriedade de prospecto.
O que acontece na emissão subsequente de cotas?
Após o IPO, o fundo pode decidir fazer uma nova emissão de cotas. Essa é a chamada emissão subsequente.
Essa emissão permite que o fundo capte mais recursos sem precisar recorrer a empréstimos. Com o dinheiro captado, o fundo pode crescer, diversificar e melhorar seus resultados.
Durante essa fase, os cotistas atuais geralmente têm prioridade para adquirir novas cotas. Esse direito é importante para evitar que sua participação no fundo seja diluída.
Fases da emissão de cotas de FIIs
O processo de emissão de cotas de fundos imobiliários é estruturado em diferentes fases. Veja cada uma delas a seguir.
- Período de preferência
Durante essa fase, os cotistas atuais têm prioridade na compra de novas cotas. O número de cotas a que têm direito é proporcional à sua participação atual.
Por exemplo, se o fundo emitir 100 novas cotas e você já possui 10% das cotas existentes, poderá adquirir 10 cotas da nova emissão.
Esse direito é garantido por meio de um fator de proporção. Ele indica quantas novas cotas cada cotista pode comprar com base na sua posição atual.
- Período de sobras
Após o período de preferência, as cotas não adquiridas são redistribuídas entre os cotistas interessados. É uma nova chance de ampliar a participação.
Esse período nem sempre acontece. Mas, quando ocorre, permite que cotistas aumentem sua exposição ao fundo.
- Período público
Se ainda restarem cotas disponíveis, elas são oferecidas ao público em geral. Investidores interessados podem adquirir as cotas por meio das corretoras participantes.
Nem todas as corretoras disponibilizam a emissão. Por isso, é importante verificar se a sua faz parte do grupo de distribuição da oferta.
- Período de negociações
Depois da emissão, as novas cotas passam a ser negociadas na bolsa. Assim, qualquer investidor pode comprá-las ou vendê-las no mercado secundário.
Como participar de uma emissão de cotas de FIIs?
Para participar de uma emissão de cotas de fundos imobiliários, o primeiro passo é ter conta em uma corretora de valores.
Depois, é necessário acompanhar os comunicados dos fundos em que você investe. Quando uma nova emissão é anunciada, a corretora informa sobre o processo de adesão.
No home broker ou no site da corretora, você encontra as informações sobre prazos e condições da emissão. Basta seguir os passos indicados e confirmar sua intenção de compra.
Vale a pena participar de uma emissão de cotas?
Participar de uma emissão de cotas pode ser vantajoso, mas depende de vários fatores.
Primeiramente, avalie se o fundo está alinhado com sua estratégia de investimentos. Também verifique se o percentual que você já possui está dentro do seu plano de alocação.
Outro ponto importante é analisar o destino dos recursos captados. Fundos com histórico sólido e bons projetos tendem a usar bem o capital arrecadado.
Além disso, compare o preço da nova cota com o valor de mercado. Se estiver mais barato no home broker, talvez não compense participar da emissão.
Entretanto, se o preço estiver competitivo e o plano for promissor, pode ser uma boa oportunidade.
Conclusão
Agora que você entendeu como funciona a emissão de cotas de fundos imobiliários, fica mais fácil decidir se vale a pena participar. Esse processo é fundamental para o crescimento dos FIIs e pode representar uma excelente oportunidade de investimento.
Se o fundo estiver alinhado com sua estratégia e o preço for atrativo, participar da emissão pode ser uma forma inteligente de aumentar sua exposição.
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Educador financeiro, investidor de renda variável desde 2010, possui MBA em Investimentos e Private Banking e certificação CPA 20 da Anbima. Atualmente possui o canal O Investimento Certo no Youtube, que possui como uma das suas principais missões ajudar e transformar a vida de milhares de pessoas que hoje encontram-se com pouco conhecimento sobre finanças através dos seus materiais e conhecimentos ensinados de forma gratuita e simplificada.
