Como Declarar Fundos Imobiliários (FIIs) no Imposto de Renda 2026: Guia Completo

A chegada do período de declaração do Imposto de Renda sempre traz dúvidas para os investidores, especialmente quando se trata de como declarar FII imposto de renda 2026. Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) se tornaram uma das modalidades de investimento mais populares entre os brasileiros, mas suas particularidades na declaração ainda geram muita confusão.

Se você investiu em FIIs durante o ano-calendário de 2025 e precisa saber como declarar FII imposto de renda 2026 corretamente, este guia completo vai esclarecer todas as suas dúvidas. Desde onde informar suas cotas até como tratar os dividendos recebidos, passando pela correta declaração de vendas e amortizações, você encontrará aqui todas as informações necessárias para não cometer erros com a Receita Federal.

Este artigo faz parte da nossa série especial sobre Declaração de Imposto de Renda 2026, onde abordamos de forma detalhada cada tipo de investimento e suas particularidades na declaração.

O Que São FIIs e Por Que Precisam Ser Declarados

Os Fundos de Investimento Imobiliário são uma modalidade de investimento que permite ao pequeno investidor participar do mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel inteiro. Ao adquirir cotas de um FII, você se torna cotista de um fundo que investe em empreendimentos imobiliários ou em títulos relacionados ao setor.

Diferentemente de outros investimentos, os FIIs possuem características tributárias específicas que os tornam únicos quando você precisa declarar FII imposto de renda 2026. O principal atrativo é que os dividendos distribuídos pelos fundos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas e suas cotas sejam negociadas exclusivamente em bolsa.

No entanto, mesmo com essa isenção nos dividendos, é obrigatório declarar tanto a posse das cotas quanto os rendimentos recebidos. A Receita Federal precisa ter conhecimento de todo o seu patrimônio e rendimentos, mesmo aqueles que são isentos de tributação.

Para declarar FII imposto de renda 2026 adequadamente, é fundamental compreender que a isenção tributária não elimina a obrigação de informar esses investimentos. A transparência com o Fisco é essencial para manter sua situação regularizada.

Onde Declarar as Cotas de FIIs: Bens e Direitos

As cotas de Fundos de Investimento Imobiliário devem ser declaradas na ficha “Bens e Direitos” do programa da Receita Federal. A classificação correta é fundamental para evitar inconsistências na sua declaração e é um dos pontos mais importantes ao declarar FII imposto de renda 2026.

Classificação Correta dos FIIs

Para declarar suas cotas de FIIs, você deve utilizar a seguinte classificação:

• Grupo: 07 – Fundos
• Código: 03 – Fundo de Investimento Imobiliário
• Localização: 105 – Brasil
• CNPJ: Informe o CNPJ do fundo (não da administradora)

Como Preencher a Discriminação

No campo “Discriminação”, você deve fornecer informações detalhadas sobre o fundo. Este preenchimento correto é essencial para declarar FII imposto de renda 2026 sem problemas:

1. Nome completo do fundo: Por exemplo, “KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO”
2. CNPJ do fundo: Repita o CNPJ informado no campo específico
3. Nome da administradora: Por exemplo, “VOTORANTIM ASSET MANAGEMENT DTVM LTDA”
4. Quantidade de cotas: Número total de cotas que você possui

Exemplo de discriminação completa: “KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII, CNPJ 11.728.688/0001-47, Administradora: VOTORANTIM ASSET MANAGEMENT, 150 cotas”.

Valor a Ser Informado: Sempre o Custo de Aquisição

Um erro comum ao declarar FII imposto de renda 2026 é informar o valor de mercado das cotas. Na declaração de IR, você deve sempre informar o custo de aquisição, ou seja, quanto você efetivamente pagou pelas cotas, incluindo taxas de corretagem e emolumentos.

Vamos a um exemplo prático: se você comprou 150 cotas do KNRI11 por R$ 148,00 cada uma, o valor a ser informado será R$ 22.200,00 (150 × R$ 148,00), independentemente de quanto as cotas estejam valendo no momento da declaração.

Esta regra é fundamental e deve ser sempre observada quando você for declarar FII imposto de renda 2026, pois garante a consistência dos dados ao longo dos anos.

Tratamento das Amortizações de FIIs na Declaração

As amortizações são um dos aspectos mais complexos ao declarar FII imposto de renda 2026. Quando um fundo distribui amortização, ele está devolvendo parte do capital investido pelos cotistas, reduzindo proporcionalmente o valor das cotas.

O Que São Amortizações

Amortização não é rendimento, mas sim uma devolução de capital. Quando um FII vende um ativo ou recebe o pagamento de um financiamento, pode optar por distribuir esse valor aos cotistas como amortização ao invés de reinvestir.

Do ponto de vista tributário, a amortização deve ser subtraída do custo de aquisição das suas cotas. Isso significa que seu preço médio diminui, mas também significa que, em uma eventual venda, seu ganho de capital será maior.

Como Tratar Amortizações na Declaração

Quando você recebe amortização de um FII e precisa declarar FII imposto de renda 2026, deve:

1. Reduzir o valor informado em Bens e Direitos: Subtraia o valor da amortização do custo de aquisição
2. Não declarar como rendimento: Amortização não vai na ficha de rendimentos
3. Manter controle detalhado: Anote todas as amortizações recebidas para cálculos futuros

Exemplo prático: você tinha 100 cotas do XPML11 com custo de R$ 100,00 cada (total R$ 10.000,00). Durante 2025, recebeu R$ 2,00 por cota de amortização (total R$ 200,00). Ao declarar FII imposto de renda 2026, o valor a ser informado em Bens e Direitos será R$ 9.800,00 (R$ 10.000,00 – R$ 200,00).

Como Declarar Dividendos de FIIs Corretamente

Os dividendos de FIIs são isentos de Imposto de Renda, mas devem ser declarados na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. Esta declaração é fundamental para comprovar a origem dos recursos em sua conta e é uma etapa obrigatória ao declarar FII imposto de renda 2026.

Localização na Declaração

Os dividendos de FIIs devem ser informados em:

• Ficha: Rendimentos Isentos e Não Tributáveis
• Código: 99 – Outros
• Beneficiário: CNPJ do fundo (não da administradora)

Como Preencher Corretamente

Para cada FII que pagou dividendos durante 2025, faça um lançamento separado ao declarar FII imposto de renda 2026:

Na descrição, inclua informações como: “Dividendos recebidos do Fundo de Investimento Imobiliário KINEA RENDA IMOBILIÁRIA, CNPJ 11.728.688/0001-47, referentes a 150 cotas”.

Declaração de Vendas de FIIs e Ganho de Capital

Uma das principais diferenças entre FIIs e ações, e um ponto crucial ao declarar FII imposto de renda 2026, é que os fundos imobiliários não possuem isenção para vendas mensais de até R$ 20.000,00. Qualquer ganho obtido na venda de cotas de FIIs está sujeito à tributação de 20%.

Cálculo do Ganho de Capital

O ganho de capital é calculado pela diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição das cotas vendidas. É importante considerar as amortizações recebidas, que reduzem o custo de aquisição.

Exemplo prático de cálculo para declarar FII imposto de renda 2026:

• Situação inicial: 150 cotas KNRI11 compradas por R$ 148,00 = R$ 22.200,00
• Amortizações recebidas: R$ 300,00 (R$ 2,00 por cota)
• Custo ajustado: R$ 21.900,00 (R$ 22.200,00 – R$ 300,00)
• Venda: 50 cotas por R$ 155,00 = R$ 7.750,00
• Custo proporcional: R$ 7.300,00 (50/150 × R$ 21.900,00)
• Ganho de capital: R$ 450,00 (R$ 7.750,00 – R$ 7.300,00)

Onde Declarar as Operações

As operações com FIIs devem ser informadas na ficha “Renda Variável”, na seção “Operações Fundos de Investimento Imobiliário”. Para cada mês em que houve operações ao declarar FII imposto de renda 2026, informe:

1. Vendas: Valor total das vendas no mês
2. Custo de aquisição: Custo das cotas vendidas (considerando amortizações)
3. Resultado: Ganho ou perda apurada
4. IR devido: 20% sobre o ganho (se houver)

Pagamento do Imposto

O imposto sobre ganhos de capital com FIIs deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da operação, através de DARF com código 6015. A alíquota é de 20% sobre o ganho líquido.

Se você teve prejuízo em operações com FIIs, pode compensá-lo com ganhos futuros na mesma modalidade de investimento. O resultado negativo acumulado deve ser informado apenas no mês de janeiro de cada ano ao declarar FII imposto de renda 2026.

Subscrições e Bonificações em FIIs

Durante a vida de um FII, podem ocorrer eventos corporativos como subscrições (direito de comprar novas cotas) e bonificações (distribuição gratuita de cotas). Estes eventos têm tratamento específico ao declarar FII imposto de renda 2026.

Como Tratar Subscrições

Quando você exerce o direito de subscrição e compra novas cotas, estas devem ser incluídas no custo de aquisição do fundo. O valor pago pelas cotas subscritas soma-se ao custo original.

Exemplo: você tinha 100 cotas do HGLG11 com custo de R$ 160,00 cada (R$ 16.000,00). Participou de uma subscrição comprando mais 20 cotas por R$ 150,00 cada (R$ 3.000,00). Ao declarar FII imposto de renda 2026, seu novo custo total será R$ 19.000,00 para 120 cotas, resultando em um preço médio de R$ 158,33 por cota.

Bonificações de Cotas

Quando um FII distribui cotas bonificadas (gratuitas), você deve:

• Aumentar a quantidade de cotas: Some as cotas bonificadas às que já possuía
• Manter o custo total: O custo de aquisição não muda
• Recalcular o preço médio: Divida o custo total pela nova quantidade de cotas

As bonificações não geram fato gerador de IR e não devem ser declaradas como rendimento quando você for declarar FII imposto de renda 2026.

Documentos Necessários para Declarar FII Imposto de Renda 2026

Para fazer a declaração correta dos seus FIIs, você precisará reunir alguns documentos essenciais. A organização prévia destes documentos facilitará muito o processo de preenchimento ao declarar FII imposto de renda 2026.

Documentos Obrigatórios

Os principais documentos que você deve ter em mãos para declarar FII imposto de renda 2026 são:

1. Informe de Rendimentos da Administradora: Documento que detalha todos os proventos pagos pelo fundo durante o ano
2. Extratos da Corretora: Comprovam as operações de compra e venda realizadas
3. Notas de Corretagem: Detalham cada operação com valores, taxas e impostos
4. Controle de Amortizações: Registro de todas as amortizações recebidas durante o ano
5. DARFs Pagos: Comprovantes do pagamento de IR sobre ganhos de capital

Onde Obter os Documentos

É importante saber onde buscar cada documento necessário para declarar FII imposto de renda 2026:

• Informe de Rendimentos: Site da administradora do fundo ou portal da CVM
• Extratos e Notas: Portal da sua corretora ou solicitação via atendimento
• Dados dos Fundos: Site da B3 ou da CVM para informações como CNPJ

Muitas corretoras disponibilizam relatórios específicos para o IR que consolidam as informações necessárias, facilitando o preenchimento da declaração.

Erros Comuns ao Declarar FII Imposto de Renda 2026

Conhecer os erros mais frequentes pode ajudá-lo a evitar problemas com a Receita Federal. Baseado na experiência de milhares de declarações, listamos os principais equívocos cometidos pelos investidores ao declarar FII imposto de renda 2026.

Principais Erros e Como Evitá-los

Os erros mais comuns ao declarar FII imposto de renda 2026 incluem:

• Informar valor de mercado ao invés do custo: Sempre use o custo de aquisição em Bens e Direitos
• Não subtrair amortizações: Amortizações devem reduzir o custo de aquisição
• Declarar amortização como rendimento: Amortização é devolução de capital, não rendimento
• Usar CNPJ da corretora: Use sempre o CNPJ do fundo, não da corretora ou administradora
• Não declarar dividendos isentos: Mesmo isentos, devem ser declarados
• Ignorar a tributação nas vendas: FIIs não têm isenção de R$ 20.000 mensais

Consequências dos Erros

Erros ao declarar FII imposto de renda 2026 podem resultar em:

1. Malha fina: Sua declaração pode ser selecionada para análise detalhada
2. Multas: Valores que podem chegar a 20% do imposto devido
3. Juros: Incidência de juros Selic sobre valores não pagos
4. Complicações futuras: Dificuldades em declarações subsequentes

Exemplo Prático Completo de Como Declarar FII Imposto de Renda 2026

Para consolidar todo o conhecimento apresentado, vamos trabalhar com um exemplo prático completo que demonstra como declarar FII imposto de renda 2026 em diferentes situações.

Situação do Investidor João

João possui investimentos em FIIs e realizou as seguintes operações durante 2025:

• Janeiro: Comprou 200 cotas KNRI11 por R$ 150,00 cada = R$ 30.000,00
• Março: Recebeu R$ 1,50 por cota de dividendos = R$ 300,00
• Junho: Recebeu R$ 2,00 por cota de amortização = R$ 400,00
• Setembro: Vendeu 50 cotas por R$ 155,00 cada = R$ 7.750,00
• Dezembro: Recebeu mais R$ 1,80 por cota de dividendos das 150 cotas restantes = R$ 270,00

Como João Deve Declarar FII Imposto de Renda 2026

1. Bens e Direitos:

• Grupo 07, Código 03, Localização 105
• CNPJ: 11.728.688/0001-47 (KNRI11)
• Discriminação: “KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII, 150 cotas”
• Valor: R$ 22.100,00 (custo das 150 cotas restantes, já descontada a amortização proporcional)

2. Rendimentos Isentos (Código 99):

• CNPJ: 11.728.688/0001-47
• Nome: KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII
• Valor: R$ 570,00 (R$ 300,00 + R$ 270,00 de dividendos)

3. Renda Variável – Operações FII:

• Mês: Setembro
• Vendas: R$ 7.750,00
• Custo: R$ 7.350,00 (50 cotas × custo médio ajustado)
• Resultado: R$ 400,00
• IR devido: R$ 80,00 (20% × R$ 400,00)

Este exemplo mostra como integrar todas as operações de forma correta ao declarar FII imposto de renda 2026, considerando amortizações, dividendos e vendas.

Considerações Finais sobre Como Declarar FII Imposto de Renda 2026

A declaração de Fundos de Investimento Imobiliário no Imposto de Renda 2026 exige atenção a diversos detalhes específicos desta modalidade de investimento. Como vimos ao longo deste guia, é fundamental compreender que os FIIs possuem características tributárias únicas que os diferenciam de outros investimentos.

Os pontos mais importantes para lembrar ao declarar FII imposto de renda 2026 são: sempre informar o custo de aquisição (não o valor de mercado) em Bens e Direitos, subtrair as amortizações do custo original, declarar todos os dividendos como rendimentos isentos, e não esquecer que qualquer ganho na venda de cotas está sujeito à tributação de 20%, sem direito à isenção mensal de R$ 20.000,00.

A organização dos documentos é fundamental para uma declaração correta. Mantenha sempre em ordem os informes de rendimentos das administradoras, extratos da corretora, notas de corretagem e controle detalhado de amortizações recebidas. Lembre-se de que o informe de rendimentos vem da administradora do fundo, não da sua corretora.

Com a Selic em 14,75% ao ano, os Fundos Imobiliários continuam sendo uma alternativa interessante para quem busca renda passiva, especialmente considerando a isenção de IR sobre os dividendos. No entanto, é essencial saber como declarar FII imposto de renda 2026 corretamente para evitar problemas futuros com a Receita Federal.

Se você ainda tem dúvidas sobre outros tipos de investimento, não deixe de conferir nosso guia completo sobre como declarar ações e ETFs no Imposto de Renda 2026, que complementa este conteúdo sobre FIIs.

Continue explorando nosso blog para descobrir mais estratégias de investimento, análises de mercado e guias práticos que podem ajudá-lo a tomar decisões mais inteligentes com seu dinheiro. Seu futuro financeiro agradece!

Pedro Fagundes

Educador financeiro, investidor de renda variável desde 2010, possui MBA em Investimentos e Private Banking e certificação CPA 20 da Anbima. Atualmente possui o canal O Investimento Certo no Youtube, que possui como uma das suas principais missões ajudar e transformar a vida de milhares de pessoas que hoje encontram-se com pouco conhecimento sobre finanças através dos seus materiais e conhecimentos ensinados de forma gratuita e simplificada.